プロジェクト
マネージメント
建 築 設 計
マスタープラン設計
デューデリジェンス
井 戸 開 発
コンサルティング
– 土地代：取得費、保有費…。
– 専門家報酬：プロジェクト マネージメント、設計、調査、熱計算、インテリアデザイン、ＦＦ＆Ｅ、土地分筆登記など…工事費の約５～１５％を計上。
– ＦＦ＆Ｅ（家具、備品、設備）は必要であれば 工事費の約５～１５％程度を計上。（内容は実際に購入する実費費用と、その他調達管理業務の費用）
– 許認可費用等。
プロジェクト マネジメントと設計を一体化したサービスを提案し、専門家報酬を削減します。
日本の建築業界では、約3.3m²の坪単価が使われています。
ここでは、ニセコエリアの建物の一般的な建築費用を、構造の種類別にご紹介します。
– 木造住宅：最低１３０万円／坪〜
– 鉄骨・鉄筋コンクリート造：最低１５０万円／坪〜
上記金額は消費税１０％が含まれていますが、造園、浄化槽、フェンス、加熱式私道などの特殊工事の費用は含まれていません。
また、リゾート物件などの高級物件の場合の費用は、この２～３倍になるケースも多々あります。
工事費は２０２１年に大きく上昇し、２０２２年も上昇を続けています。
最新の見積もりは、ご遠慮なくお問い合わせください。
追加費用は一般的に、デザインの特徴や土地の条件によって変わります。
設計の特徴
– 構造の種類（鉄骨や鉄筋は木造より高価）
– 地下室
– 造園工事
– 輸入・特注の家具、仕上げ材、設備の使用
土地条件
– 杭打ち工事（地盤が良くない場合
– 浄化槽（公共下水道を利用できない場合）
– 井戸（上水道がない場合）
– 擁壁（傾斜地）
– 雨水貯留池（土地開発）
– 地下インフラ（電力、温泉など…土地開発用）
など
条件にもよりますが、住宅（３～４階建てまで）や土木工事であれば、北海道では２回ほど冬を越す間に建てられることが多いです。
規模にもよりますが、商業施設の場合は通常２〜３年程度かかります。
また、土工や杭打ちなどの基礎工事で工期が延びることもあります。
1. 設計の開始：設計概要の作成、当初の予算組みとスケジュール調整、建築士の選定
2. コンセプト 基本設計コンセプトの決定まで
3. 基本設計 平面図のレイアウトと一般的なデザインの決定まで
4. 実施設計 建築確認申請図面、施工図の作成
5. 建築確認申請許可
6. 価格決定：提案書または見積書の作成、バリュー エンジニアリング（ＶＥ）、交渉、契約。
7. 工事着工
8. 完了検査
9. 施工者からの引渡し
10. ユーティリティの接続手続き
11. 建物登記
12. ＦＦ＆Ｅ （家具、備品、設備）の設置
13. 営業許可申請
技術的には通年で建設が可能です。
しかし、現実的には、雪が溶けてから（４月か５月頃）工事を始め、再び雪が降り始める前（１０月か１１月頃）に終わらせようとすることがほとんどです。
冬場の工事は、コスト（暖房費）の増加や品質（コンクリート…）低下などの問題があるので、可能な限り避けた方が賢明です。
建設プロジェクトに開発許可（土地開発）または建築認可が必要な場合、開発者は建物や土地の広告や販売を行う権利を得るために、これらの許可を取得しなければなりません。
また、現地に不動産仲介業者がいる場合でも、日本の有効な不動産免許を取得していなければなりません。
外国人建築士は、日本の建築士事務所の免許を持っていない限り、日本での建築確認申請はできませんので、施主は別途、現地の建築士事務所を指名する必要があります。
日本の建築規制は曖昧であることが多く、ニセコ エリアにおいては多くの規制や区域が適用されるため、地元の建築士とできるだけ早く契約する必要があります。（森林法、都市計画法、自然公園法、そして地元の規制など）
私たちは、これらの規制を熟知しており、コンサルティング、デューディリジェンス、建築設計業務を通じて、お客様がお選びになった外国人建築士のお手伝いも致します。
日本の規制は欧米諸国ほど厳しくはありません。しかし、規制やゾーニングがいくつもあり、それらが曖昧なものが多く、詳細があまり明確に示されていないこともあります。.
デザインプロセスは3つの区分に分かれており、各区分の期間はプロジェクトの複雑さによって異なります。
– コンセプト デザイン – 約１〜２ヶ月
– 基本設計 – 約２〜６ヶ月
– 実施設計 – 約２〜６ヶ月
設計には、一般的に全体的に約５〜１２ヶ月程度かかります。
また、建築確認申請には２〜３ヶ月程度かかることもあります。
多くの場合、建築確認申請には構造図や構造計算書、消防設備図（排煙機、火災報知器、煙感知器など…）などが必要で、これは実施設計の約８割を占めると言われています。
つまり、日本のプロジェクトでは、建築確認申請の時点で、実施設計が粗方終了していることになります。
その為、建築確認申請の審査期間と建物の見積もりの時期が一致します。
建築設計の場合、少なくとも日本の建築士資格を持つ建築設計士事務所登録された設計事務所が必要で、構造設計やＭＥＰ（機械・電気・配管）設計はその建築設計士が協力業者として外部委託するのが一般的です。
また、大規模で複雑なプロジェクトでは、インテリア デザイン（ホテルや商業施設など）、造園、看板、照明などのデザイナーを指名することができます。
さらに、大規模な商業施設プロジェクトでは、別途専門家が必要な場合もあります。
土地開発で開発許可が必要な場合は、日本の土木技師の資格を持つ開発設計会社と契約する必要があり、地下埋設電源や水道・温泉供給設備などの設計には、電気・機械設備のコンサルタントを別途手配する必要となり、造園設計を行う場合には、造園設計士が必要となる場合もあります。
当社では、建築設計やマスタープラン設計などのデザイン業務を提供していますが、当社プロジェクト マネジメント サービスをご利用頂くことで、これらの設計士やデザイナーの選定もサポート致します。
簡単にお答えすると、そのプロジェクトの複雑さによって異なります。
単純な建物（住宅）であれば、入札も可能ですが、優先的に工事業者へアプローチすることをお勧めします。
しかし、大規模なプロジェクトでは、工事費の見積もりが難しい場合、入札で競争させることで、より良い価格を得られることがあります。
ただし、この場合には、プロセスはさらに１〜２ヶ月以上延びることがあります。
私たちは、国内外を問わず多くの工事業者と仕事をしてきましたので、工事業者選びのお手伝いをすることができます。
はい。ニセコ エリアのほとんどの施工業者は、クライアントが調達した建築製品を設置することに慣れていますが、この場合、その製品についての保証はされません。
特に、タイルや石材に関しては、日本では高価であり、ラインナップも限られているため、メリットがあります。
ただし、日本の法規制に対応する必要がある衛生陶器（水栓、シャワー、洗面台など）や、取り付けに費用がかかったり互換性に問題がある造作家具などについては、注意が必要です。
事前にプロジェクト マネージャーに施工業者へ確認してもらっておくと良いでしょう。
日本の建設プロジェクトにおけるリスクのほとんどは、土地の条件に起因します。
建物の場合
– 井戸水（温泉水や飲料水）の水質や水量
– 基礎の追加費用（高額な杭打ち工事）
土地開発の場合
– 排水の排出先が適切でない
– 道路との接続が不適切である
– 水の供給が十分でない
建物の構造計算で、屋根の雪下ろしを頻繁に行うことを想定している場合がある。
地震は、ほとんどの建物で耐震構造計算が必要なため、新築のリスクと考えるべきではないでしょう。
日本の建設業者が以下の工事を行うには、有効な営業許可証が必要です。
– 一般建設業者：総工事費１，５００万円以上
– 一般工務店：延床面積１５０ｍ²以上の木造住宅
– 下請け業者：工事費５００万円以上
また、ゼネコンが下請け業者に４，０００万円以上（工事全体では６，０００万円以上）発注する場合は、特定建設業許可も必要です。
(この工事代金には消費税が含まれています）
もし、適切な営業許可を持っていない業者に依頼した場合、建築物を完成させることができない、業者が倒産してしまう（訴訟になっても救済されない）など、リスクはさまざまです。
北海道の建設業許可は、こちらで確認することができます。
ＦＦ＆Ｅとは、Furniture, Fixtures & Equipmentの略で、家具、備品、設備のこと。ほとんどの建築プロジェクトでは、以下のものが含まれる。
– 窓の装飾品（建築工事にはほとんど含まれない、カーテンやブラインドなど）
– 家具（備え付け家具は建築工事に含まれます）
– 電化製品（冷蔵庫、テレビ、電子レンジなど）
– 固定されない照明器具（スタンドライト、デスクランプなど）
– キッチン用品（ビルトイン式ではない調理器具、調理道具、カトラリー、食器、その他備品など）
プロジェクト マネジメントと連動した別サービスとして、「ＦＦ＆Ｅ調達管理業務」を別途ご提供出来ます。このサービスでは、海外からのこれらの商品の輸送などの管理、日本の商品の購入、設置などの管理を行うことが出来ます。
ＯＳ＆ＥとはOperating Supplies and Equipmentの略で、ホテル運営に関連するものが多い（タオル、リネン、POSなど）。通常、ホテルをオープンする管理運営スタッフが担当します。
家具はほとんどの場合、自由に輸入することができます。（一部規制がかかるものもあります）
ただし、布製品のラグや窓装飾品（ブラインド、カーテン、ロールスクリーンなど）については、消防法の規制を受ける場合があります。
同様に、通常電化製品についても規制があるため、輸入電化製品には注意が必要です。
地域にもよりますが輸入の際には、船積みと通関に約３ヶ月程かかることを念頭に置いておく必要があります。
（時期や地域によって半年以上かかることもあります）
設計施工のプロジェクトの場合は比較的シンプルで、建物の完成前後に不具合が発生することはほとんどありません。しかし、グレードの高い物件では、その複雑さとタイトなスケジュールのために、いくつかの欠陥が残ることがあります。これは、引き渡し前の修繕期間を長くすることで回避することができます。
特に、空調設備は、建物の引渡しの際に適切にチェックできることは稀で、冬の前やその時期に問題が発覚することがよくあります。同じ理由で、造園や車道などの外構工事も、翌年の春に延期する場合があります。
日本におけるプロジェクト マネージメントに特化した業務はまだ新しく、成長中の専門分野であり、現在のところ日本ではプロジェクト マネージメントに必要な資格は存在しません。
ABD建築合同会社は、ニセコや富良野など北海道で活動する会社で、唯一国際的に最も認知度の高い資格であるPMP（プロジェクト-マネージメント-プロフェショナル）認定建築士が社内に在籍するプロジェクト マネージメント会社です。
私たちは、プロジェクト マネージメントと建築設計を組み合わせた業務を提案していますが、お客様が希望する建築士と協力して業務を行うことも問題はありません。
私たちのサービスは以下の通りです。
– プロジェクトの初期段階（プロジェクトの内容に関する情報、業務内訳、初期の予算とスケジュール管理）。
– コミュニケーション管理（会議、メール、議事録、プロジェクト文書、翻訳、プロジェクト マネージメント報告書など）。
– スケジュール管理
– コスト管理
– 調達管理（提案依頼、見積書、分析・比較、請求書、作業完了確認など）
– 設計管理（調査、設計チェックなど）。
– 施工管理（現場視察、チェック、不具合対応など）。
– 変更の管理
– リスク管理
– 引き渡し
–コストの見積もり
– ＦＦ＆Ｅ調達管理業務 – プロジェクトによって ＦＦ＆Ｅ調達管理の量が異なるため、別途ご提案させていただきます。
–コンサルティング – これは別のサービスとなっています。
はい。
北海道以外でも、プロジェクト マネージメントのサービスを提供しています。
建設業許可や建築士事務所登録がされていない場合、プロジェクト マネージメント会社は建設工事や建築設計業務を請け負うことができません。
弊社は建築士事務所として登録しているので、日本の建築設計業務を請け負うことができます。
プロジェクトの規模や種類にもよりますが、少なくとも隔週から毎週、工事現場を確認し、現場視察の写真報告書をお送り致します。
ＰＭＩ（プロジェクトマネージメント協会）のＰＭＰの倫理・専門的行動規範による価値観は、「誠実さ」「責任」「敬意」「公正さ」です。
– コンセプト デザイン
– 基本設計
– 実施設計
– 構造設計
– 機械設備および電気設計
– 仕上げ・設備一覧表
– 工事監理
– 工事監理最終報告書
以下の項目は、標準的な建築設計サービスには含まれません。
– 造園設計
– インテリア デザイン
– 省エネルギー計算
– 土木設計
– サイン設計
– 照明器具のデザイン
より詳細なサービス内容については、お気軽にお問い合わせください。
日本では、建築工事に建築確認申請が必要な場合、建築主は建築士を選任し、工事監理を行わなければなりません。この場合、建築士は建築物が設計図書通りにできているかをチェックし、工事終了時には完了報告書を提出する必要があります。お客様のため、工事監理は標準的な建築設計業務に含まれています（特に指定がない限り）。
また、この場合、建築士は工事請負契約の締結者の一人となります。
設計の著作権は、建築士に帰属します。
別段の定めがない限り、建築士による設計は、お客様は一つの建物しか建てることができません。
はい、もちろん北海道以外のどの地域でも、日本国内は全て対応可能です。
はい、建築士法では、建築士は建築設計及び工事監理について、標準設計料を適用するよう努めなければならないとされています。
標準設計料の見積もりは、弊社までお問い合わせください。
日本の建築士は、不動産業者と同様に、設計・監理業務の報酬、支払条件、委託業務の内容、監理業務の方法などを記載した「重要事項説明書」を契約前に依頼者に提出することが義務付けられています。
また、建築士は、この説明書の内容を依頼者に説明しなければなりません。
日本の建築士法では、建築士に賠償責任保険への加入を推奨しているのみです。
私たちは、設計業務において建築士が保険に加入しているかどうかを確認することをお勧め致します。
別途オプションとして、以下のサービスを提供しています。
– 土木工事
– ランドスケープ デザイン（造園設計）
– 機械設計
– 電気設計
– 建設工事のプロジェクト マネージメント
– 建築設計
都市計画法
(準)都市計画区域外：１０，０００ｍ²以上の開発用地
準都市計画区域：３，０００ｍ²以上の開発地
都市計画用途地域-建築用途地域外：３，０００ｍ²以上の開発用地
都市計画用途地域 – 建築用途地域： １，０００ｍ²以上の開発地（一部地域はこれより小さい）。
都市計画用途地域 – 制限地域：あらゆる土地開発
インフラ工事や土地利用の変更を伴う分譲は、土地開発として認められる場合があります。
森林法
１０，０００ｍ²以上の森林に接するすべての土地開発。
自然公園法
開発の規模や種類によっては、許可が必要な場合があります。
農地法
購入の際に許可が必要。
詳細はお気軽にお問い合わせください。
1. 基本計画
2. 土木工事（官庁、公共事業者との協議を含む）
3. 建築設計（開発許可に必要な場合）
4. 開発許可
5. 土木工事
6. 建築工事（建築確認申請含む）
井戸が必要な場合もありますので、井戸開発業務をご確認ください。
弊社では、ドローンによる事前調査で土地の問題点を早期に発見し、数ヘクタールまでの土地のコンセプト設計のための仮の地形調査を実施した実績があります。
ただし、ドローン測量の品質は様々で、樹木や雪によって大きく低下する場合があることに留意してください。
ドローンによる測量のご相談は、お気軽にお問い合わせください。
はい、建築物の規模に関わらず、マスタープランやコンセプト デザインの設計が可能です。
はい、以下の条件でドローンを飛行させることができる許可を得ています。
– ＤＩＤ（居住密集地）
– 建物、人、車両等から３０ｍ以内。
– 夜間
– 視界外
標準的な業務範囲
– 土地所有権調査
– 土地視察・確認
– 既存の敷地条件
– ゾーニングの確認
– 適用される規制
– 適用される許可
– リスクと問題点
– 開発制限の一覧表
– 関係書類一式
別途サービス範囲（お客様のニーズに合わせてカスタマイズ致します）
– ドローン測量マッピング
– ドローンによる写真・動画撮影
– ボリューム スタディ
– マスター スケジュール草案
– 予算設定
業務範囲は、プロジェクトのニーズに基づいて決定されます。
綿密に作成されたマスター スケジュールは、設計のやり直しを防ぎ、重要なタスクを特定し、プロジェクト完了までのタイトでありながら現実的な道筋を見極めることができるようになります。これは、プロジェクトの成功への道しるべとなり、リスクを軽減し、成功の可能性を高めます。
また、予算に必要な資金を設定する際にも役立ちます。.
標準的な業務範囲ではありませんが、通常、１件または数件のボリューム スタディをお勧めしています。
ボリューム スタディにより、敷地の可能性を視覚的、数値的に理解することができ、マスター スケジュールや予算案に基づいた実行可能性を検討することができます。 .
例えば、小川が敷地を横断していて橋が必要なケース、境界が１mずれている、隣人が不明で境界が確認できない、埋蔵文化財がある、などの経験があります。
土地開発の場合、道路接続や使用済み水の排出に始まり、開発許可に起因する様々な問題が発生する可能性があります。プロジェクトの早い段階でそれらを特定し、解決することが重要です。
ニセコ エリアは、日本国内の規制とは別な、自然公園法、都市計画法、森林法などが適用される場合があり、これらはそれぞれ異なる種類の許可を必要とします。
井戸の流量や水質は必ずしも保証されているわけではなく、プロジェクトの規模が制限されたり、追加の機械設備（フィルター、タンクなど）が必要になったりすることがあります。これらが早く分かれば、プロジェクトの調整も早くなり、不必要な再設計のコストも避けることができます。
温泉掘削工事とその許可には容易に１年かかるため、早期に着手しなければ、プロジェクト全体が遅れてしまう可能性があります。
飲料水
井戸の場所や大きさによっては、掘削の許可が必要になる場合があります。また、大規模な施設や土地の開発には、長期の給水許可を必要とする場合があります。
温泉
温泉井戸は、掘削、井戸内ポンプの設置、営業許可証の取得が別途必要です。温泉掘削の許可には４ヶ月、掘削工事には５ヶ月程度かかりますが（８００～１０００ｍの場合）、掘削会社の都合により遅れる場合も考えられます。
現在、ニセコ エリアでは温泉井戸の掘削を制限している地域がありますので、ご注意ください。
詳しくはお問い合わせください。
掘削工事には、資材を置くのに十分な平らな作業スペースが必要です。また、掘削材や掘削装置を運搬するための仮設道路が必要になる場合もあります。
温泉井戸の場合は、飲料水井戸よりも大きな作業スペースと頑丈な道路が必要です。
当社では、お客様のご都合に合わせてこれらの工事を手配します。
それぞれ揚水試験と研究所での水質検査で確認します。これは、掘削工事の後、井戸のパイプを設置する前に行われます。井戸のパイプの構成も揚水試験で決定されます。
私たちは、これらのテストが実施され、その結果がお客様に説明されることをお約束します。
温泉は、日本各地にある伝統的な入浴施設のことで、ホテルの中にあることもあります。外国人にも人気があり、外国人の間では「onsen」が一般的に使われています。
新しい温泉のほとんどは、井戸を掘って作られ、その深さは土壌の層や温度、場所によって異なります。
日本の温泉法では、温泉の温度が２５℃以上であること、または鉱物の含有量が最低値以上であることを温泉と定めています。
私たちは、日本国内のプロジェクトや 不動産に関する、建設、開発、不動産に関するあらゆる規制や技術的な問題についてのコンサルティングを専門としています。関連法規（都市計画法、建築基準法、不動産法、森林法、旅館業法、温泉法、自然公園法など）を熟知しています。
私たちは、日本での幅広い知識と１５年にわたるプロジェクト マネージメントの経験、そしてバイリンガルの建築士・宅地建物取引士、バイリンガルの土木・構造エンジニアを抱える社内体制をベースとして、専門知識を提供します。
より包括的な評価については、当社のデューデリジェンス業務をご覧ください。
ほとんどの場合、社内の知識・経験、官庁との直接協議、およびバイリンガル能力により、第三者への外注は行っていません。
ただし、私たちの専門外の複雑な案件については、日本の専門家と提携しています。
区分所有の建物
建築基準法、不動産登記法が適用される多層建築の開発で、区分所有問題を解決しました。これにより、デベロッパーは当初の意図通りにプロジェクトを展開することができました。
土地開発における公道工事
このケースでは、日本の土木技師や建築士は、規制の関係性を理解することに問題がありましたが、私たちは都市計画法と建築基準法が適用される異なる観点で管轄の官庁と交渉し、その結果、デベロッパーは不必要な公道工事の建設を回避することができました。
構造設計
建築士の構造設計者と直接交渉し、クライアントが望む美しい建築を作ることが出来ました。
温泉供給
土地開発における温泉水の供給について、機械設計コンサルタントと連携して解決策を提供しました。
すべての事前調査を実施し、作業範囲についてアドバイスすることができます。
– 地形調査
– 境界線調査
– 地盤調査
– 合筆登記
– 分筆登記
– …
温泉や井戸の開発（掘削とその後のエンジニアリング・工事）については、「井戸開発」事業をご覧ください。
